Mutuo per l’acquisto della nuda proprietà di un immobile

Acquistare una casa con usufrutto equivale ad acquistarne la nuda proprietà. In questo modo, si è proprietari del bene ma non vi è un reale godimento dello stesso. Nel contratto di nuda proprietà, dunque, vi sono due parti:

• Il compratore che risulta l’effettivo proprietario dell’immobile;
• Il venditore, a cui rimane l’usufrutto della casa, che risulta essere colui che ne gode a pieno.

Il mutuo prima casa con usufrutto è una formula prevista dalle banche. L’unico limite posto dall’ente finanziatore è relativo al valore degli immobili che deve essere sufficiente a coprire l’ammontare del debito. Ecco perché, normalmente, per i mutui le banche concedono al massimo l’80% del valore dell’immobile.

Per i mutui prima casa con usufrutto si prevedono alcune tipologie di scopertura (differenze tra i prezzi di mercato e quelli di vendita) anche fino al 60%. Queste dipendono dall’età di chi vende, in quanto il godimento del bene rimane a questi fino al suo decesso (o al termine dell’usufrutto) e, quindi, i tempi di attesa per il totale possesso da parte dell’acquirente possono essere più o meno lunghi.

Mutuo per Prima Casa con Usufrutto: Obblighi finanziari di venditore e acquirente

Trattandosi, naturalmente, di un contratto vincolante, sia il venditore che l’acquirente devono necessariamente assolvere a determinati obblighi. L’obbligo principale spetta all’acquirente che deve pagare tutte le rate del mutuo in maniera puntuale. Se si desidera che la banca conceda un mutuo prima casa con usufrutto, è indispensabile che il venditore si dichiari “terzo datore di ipoteca”. Infatti, se l’acquirente è insolvente, la banca non si può rivalere direttamente sulla casa perché occupata dall’usufruttuario e avrebbe grandi perdite.

Sarà il venditore, in questo caso, a dover onorare il debito. E’ comunque molto difficile che i venditori accettino un vincolo di questo tipo perché i venditori non vogliono coinvolgersi nel caso in cui l’acquirente risultasse moroso. Occorre precisare che in caso di mancato pagamento anche da parte del “terzo datore di ipoteca”, la banca potrà recuperare le somme dovute mettendo all’asta l’immobile in questione.

Agevolazioni fiscali sugli interessi passivi per l’acquisto della prima casa

Se il venditore ha prestato il proprio consenso ad assumersi l’onere del mutuo in caso di insolvenza dell’acquirente, se la banca ha accettato la propria richiesta di mutuo e se si rientra a pieno tra i requisiti per ottenere le agevolazioni relative all’acquisto per la prima casa, è possibile usufruire, sotto il piano fiscale, di differenti tipologie di agevolazioni.

E’ prevista, infatti, la naturale riduzione sulle imposte accompagnata dalla detrazione fiscale del 19% sugli interessi passivi. Occorre dare un’occhiata a quelli che sono considerati i requisiti indispensabili per accedere alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.

In particolare:

• L’acquirente non deve essere proprietario di altro immobile nel medesimo Comune in cui si trova quello da acquistare;
• Allo stesso modo non deve risultare usufruttuario di altra casa sempre sullo stesso territorio comunale;
• Deve stabilire la residenza in quel Comune entro 18 mesi;
• L’immobile non deve appartenere alla categoria di lusso.

Aspetti positivi e negativi nell’acquisto della nuda proprietà

Come per ogni altra azione, anche nell’acquisto della nuda proprietà e, quindi, nella stipula di un mutuo prima casa con usufrutto vi sono vantaggi e svantaggi sia per il venditore che per l’acquirente.

• Il venditore può vendere il proprio immobile e avere la possibilità di continuare ad usufruirne. Al contempo, però, deve sobbarcarsi il mutuo se l’acquirente non onora i pagamenti, rischiando di perdere definitivamente la casa.
• L’acquirente può acquistare un immobile che altrimenti non avrebbe potuto permettersi (i prezzi, infatti, sono molto più bassi). L’usufruttuario, poi, si deve accollare le spese per la manutenzione ordinaria della casa. Quelle straordinarie, invece, spettano sempre al nuovo proprietario. A lungo tempo, comunque, l’acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un ottimo investimento, grazie alla rivalutazione a cui l’immobile è soggetto nel tempo.