Costi Mutuo Prima Casa: Quali sono?

Per ottimizzare un’operazione di mutuo, ottenendo quanto necessario al minor costo possibile, è necessario conoscere tutte le voci che contribuiscono a formare il suo “peso” monetario. Nel costo del mutuo confluiscono i cosiddetti “oneri accessori”, spese che richiedono un esborso iniziale o una tantum, e gli interessi passivi che rappresentano il vero e proprio costo del denaro prestato.

Spesso si focalizza l’attenzione su quest’ultimi, ma le spese accessorie non sono da sottovalutare nell’ottica del risparmio complessivo. Vediamo quali sono le più ricorrenti:

• Spese d’istruttoria della pratica di mutuo;
• Spese per la redazione della perizia di stima dell’immobile dato in garanzia del prestito;
• Onorario del notaio che si occupa di rogitare il mutuo;
• Spese per la stipula della polizza assicurativa obbligatoria sull’immobile ipotecato;
• Costi di procura, per l’intervento del rappresentante dell’istituto mutuante in sede di rogito notarile;
• Imposte e tasse.

Il primo aspetto da valutare, quindi, inerisce l’ammontare di queste componenti di costo. Di norma, gli istituti di credito e le società finanziarie che operano online praticano dei ragguardevoli sconti su alcune delle voci elencate in precedenza, questo perché le e-bank, non dovendo sopportare i costi di filiali “fisiche”, possono tradurre il risparmio dei costi di gestione in sconti alla clientela.

Mutuo Prima Casa Tasso Fisso o Variabile: Quale per risparmiare?

Le principali categorie di mutui erogati sono a tasso fisso o a tasso variabile. La prima soluzione prevede che la misura degli interessi, che segue l’andamento dell’Eurirs, venga stabilita all’atto di concessione del mutuo e resti “congelata” per tutta la durata dello stesso. Nel caso di tasso variabile, invece, l’indice di riferimento è l’Euribor e gli interessi seguono le variazioni dello stesso.

La tipologia di mutuo preferito dagli italiani è quello a tasso fisso: questo consente di coprirsi dalle variazioni del costo del denaro, ma prevede un onere mensile maggiore rispetto alla soluzione a tasso variabile. In quest’ultima ipotesi, infatti, per quanto ci si ritrovi esposti a variazioni non sempre quantitativamente prevedibili, si beneficia di uno sconto che può essere compreso, indicativamente, tra 50 e 150 euro mensili.

In linea generale, pur sottolineando l’importanza di conoscere lo spread applicato dall’istituto erogante, si può dire che per risparmiare sul mutuo è preferibile optare per quello variabile, per durate non superiori a 10 anni, in considerazione anche dei livelli minimi raggiunti dall’Euribor per effetto delle politiche monetarie della BCE.

Mutui per la Prima Casa: Tan e Taeg

Il TAN e il TAEG sono indicatori che servono a calcolare il costo effettivo di un mutuo e, di conseguenza, sono indispensabili per le valutazioni sul risparmio massimo ottenibile sullo stesso. Il primo indice rappresenta il “Tasso Annuo Nominale” del capitale mutuato, mentre il secondo, più rappresentativo ancora, è il “Tasso Annuo Effettivo Globale”.

Nel TAEG rientrano le seguenti voci di costo:

• Spese per l’istruttoria della pratica;
• Spese di incasso delle rate;
• Costi per assicurazioni obbligatorie;

Altre spese contemplate dal contratto di mutuo, ad esclusione di eventuali penali per rimborso anticipato, interessi di mora per ritardo dei pagamenti mensili e le commissioni bancarie per trasferimenti fondi. La conoscenza del TAEG è essenziale per poter valutare le diverse offerte degli intermediari creditizi.

Come Risparmiare sul Mutuo Prima Casa: Esempio pratico

Un mutuo di 100mila euro, da rimborsare in 10 anni, con interessi al tasso fisso del 2,5% e spese iniziali pari a zero ha un TAEG del 2,53% annuo. Se si desidera confrontare quest’offerta con un’altra, a parità di capitale mutuato e di durata dell’operazione, con un tasso d’interesse del 2,2% e oneri accessori d’istruttoria pari a 2.000 euro, si otterrà un costo complessivo del 2,64%.

In pratica, il TAEG informa che conviene il mutuo con tasso d’interesse maggiore ma zero spese accessorie. Nel caso in cui si volesse conteggiare l’ammontare massimo delle spese iniziali che equipari il costo delle due proposte sopra indicate, con una semplice equazione si otterrà che, per avere un TAEG del 2,53%, gli oneri di attivazione della pratica di mutuo devono essere inferiori o uguali a 1.450 euro.